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Assurance responsabilité civile professionnelle indirecte des propriétaires (OPPI)

Fournit aux propriétaires de projet une protection d’indemnisation professionnelle (IP) supplémentaire économique pour les pertes découlant de la négligence professionnelle dans le cadre de projets de construction.

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L’assurance responsabilité civile professionnelle indirecte des propriétaires (OPPI) est une police d’assurance éventuelle qui peut fournir aux propriétaires de projet une protection d’indemnisation professionnelle (IP) pour les projets de construction.

Les propriétaires de projet souscrivent généralement une assurance d’OPPI s’ils sont préoccupés par le niveau de couverture inadéquat d’IP offert par les firmes de conception, les consultants, les sous-consultants, les gestionnaires de construction et d’autres fournisseurs de services professionnels travaillant directement pour le propriétaire sur un projet particulier.

Bien que la plupart des professionnels en conception et en construction, comme les architectes, les ingénieurs et les entrepreneurs, souscrivent des polices d’assurance d’IP annuelles pour se protéger des blessures corporelles, des dommages matériels et des réclamations pour pertes économiques de tiers, ils souscrivent souvent seulement des montants minimaux en raison du coût de l’IP.

Ces polices annuelles sont rédigées sur la base des réclamations présentées, et la police actuellement en vigueur couvre tous les services déjà exécutés par le professionnel en conception.

Les polices d’IP sont également rédigées avec une défense à l’intérieur des limites. Par conséquent, les limites de couverture données d’un professionnel en conception ou en construction peuvent facilement être érodées ou même épuisées par des frais juridiques.

Cela signifie que le montant accordé pour les réclamations d’IP acceptées peut largement dépasser la limite de couverture souscrite par les professionnels en conception et en construction, ce qui laisse le propriétaire à risque d’absorber la différence.

De plus, la couverture d’IP du ou des professionnels en conception ou en construction responsable(s) aurait pu expirer avant la réclamation d’IP, laissant le propriétaire à risque d’être entièrement responsable.

Grâce à son expertise approfondie dans le secteur de la construction, Marsh peut vous aider à déterminer si l’ajout d’une police d’OPPI à votre programme de gestion de risques correspond à vos objectifs stratégiques et à votre budget.

Coûts récupérés

Un ingénieur en sols travaillant sur un complexe d’appartements de taille moyenne a fait une erreur coûteuse en ce qui concerne le niveau d’eau. Au lieu que le niveau d’eau se trouve à 90 pieds sous terre, comme l’a indiqué l’ingénieur en sols, il se trouvait à seulement 15 pieds sous terre.

Cela est devenu connu lorsque l’entrepreneur a commencé l’excavation et que le site s’inondait continuellement d’eau. La résolution de ce problème a fait en sorte que le responsable du projet s’est retrouvé avec des coûts supplémentaires de 60 millions de dollars américains.

Le propriétaire du projet a pu récupérer 15 millions de dollars américains de ces coûts, grâce à la limite d’IP de 10 millions de dollars américains de l’ingénieur en sols et à sa propre police d’OPPI avec une limite de 5 millions de dollars américains.

Dépenses récupérées

Un responsable de projet avec une couverture d’OPPI de 10 millions de dollars américains a embauché un ingénieur en structure avec une couverture d’IP de 2 millions de dollars américains pour déterminer l’acier requis pour un projet à usage mixte.

L’ingénieur a utilisé un code incorrect pour ce projet, ce qui a entraîné des coûts d’acier de construction plus élevés que nécessaire.

Le propriétaire du projet a engagé des coûts supplémentaires de 5 millions de dollars américains en acier en raison de la négligence de l’ingénieur en structure et a présenté une réclamation en responsabilité civile professionnelle contre ce consultant pour récupérer cette dépense.

Comme la police d’IP de l’ingénieur ne couvrait que les premiers 2 millions de dollars américains de la réclamation, le propriétaire du projet a pu utiliser sa politique d’OPPI pour les 3 millions de dollars américains restants.

Paiement complet

Un responsable de projet a souscrit une protection d’OPPI de 10 millions de dollars américains pour la construction d’un nouvel immeuble de bureaux. En raison de la négligence de son concepteur, le bâtiment s’est effondré pendant la construction, causant des dommages de 6 millions de dollars américains à un bâtiment résidentiel voisin.

Le propriétaire du bâtiment endommagé a fait une réclamation réussie contre le propriétaire du projet et a reçu 6 millions de dollars américains. Le propriétaire du projet a utilisé sa police d’OPPI pour régler la réclamation en entier. L’assureur de la police d’OPPI a ensuite été en mesure de déposer une réclamation contre la couverture d’IP du concepteur pour récupérer une partie ou la totalité de cette somme.

FAQs

Les polices d’OPPI couvrent les pertes d’un propriétaire de projet découlant de la négligence professionnelle d’un professionnel en conception ou en construction engagé à un projet lorsque la couverture détenue par le professionnel en conception ou en construction n’est pas suffisante pour couvrir la réclamation du propriétaire.

Cela comprend les dommages directs, le coût pour le propriétaire pour réparer ou corriger les défauts de conception ou de spécification, ainsi que toute perte économique subie par le propriétaire découlant de la négligence du fournisseur de services professionnels.

La police d’OPPI indemnise généralement le propriétaire sur une base de première partie dans les circonstances suivantes :

Une réclamation réussie en responsabilité civile professionnelle a été présentée contre un ou plusieurs professionnels en conception ou en construction engagés directement par le propriétaire.
La valeur de la réclamation dépasse la valeur annuelle de l’assurance d’IP du professionnel en conception ou en construction.

L’OPPI peut être structurée de manière à offrir une couverture de différence de conditions au-dessus de la police d’assurance responsabilité civile professionnelle de première ligne. Dans ce cas, si la police de première ligne est insuffisante en matière de couverture par rapport à la couverture d’OPPI, la police d’OPPI sera « réduite » et offrira une couverture principale sous réserve de sa franchise autoassurée. Voici quelques exemples de défauts : moisissures, gestion de la construction et exclusions d’habitation.

L’OPPI couvre généralement les frais de défense pour les réclamations de tiers présentées contre le propriétaire alléguant une erreur dans l’exécution de services professionnels en son nom par un professionnel ou une équipe en conception ou en construction.

Comme son nom l’indique, la couverture d’OPPI protège uniquement le propriétaire du projet et ne protège pas du tout les professionnels en conception ou en construction. La police est généralement assujettie aux mêmes exclusions que celles qui figurent dans la plupart des polices d’assurance d’IP standard, y compris la main-d’œuvre, les matériaux et la fabrication défectueux.

L’OPPI ne couvre pas non plus le propriétaire pour sa propre négligence, si le propriétaire exécute certains de ses propres services professionnels.

Selon la situation, l’OPPI peut être offerte sur une base de projet individuel et de programme continu.

Les polices d’OPPI propres aux projets sont rédigées pour la durée du projet et comprennent une période de déclaration prolongée (la durée après la fin du projet où une réclamation peut toujours être faite en vertu de la police). La période de déclaration prolongée varie, mais la couverture peut être disponible jusqu’à 10 ans.

Les programmes continus sont rédigés pour un propriétaire ou un promoteur avec des types de projets homogènes avec d’autres projets ajoutés au fur et à mesure. En général, la durée initiale de la police correspond à la durée du premier projet, mais elle serait prolongée si le deuxième projet et les projets subséquents exigeaient plus de temps. En général, chaque projet aura sa propre date rétroactive et sa propre période de déclaration prolongée. De nombreux propriétaires et promoteurs choisissent cette voie et peuvent avoir plusieurs programmes d’OPPI continus pour éviter d’avoir trop de projets dans un seul ensemble de limites de police.

Des limites de plus de 25 millions de dollars américains sont généralement offertes pour la plupart des types de projets. En tant que police complémentaire, la couverture d’assurance d’OPPI dépend des professionnels en conception et en construction engagés qui ont une couverture minimale d’IP pendant la durée de la police, alors qu’ils sont sous contrat avec le propriétaire du projet. Cette caractéristique de la police est connue sous le nom d’exigence minimale d’assurance (EMA).

L’EMA varie en fonction de l’assureur, du projet et du professionnel en conception ou en construction. Pour les projets de 50 à 100 millions de dollars américains en coûts de base, les EMA typiques se situent entre 2 et 5 millions de dollars américains pour le professionnel en conception principal et le gestionnaire de construction. Les assureurs peuvent exiger que les autres professionnels en conception et en construction détiennent une couverture d’au moins 1 million de dollars américains. Si les propriétaires sont en mesure d’obtenir des limites de responsabilité civile professionnelle plus élevées auprès de leurs professionnels en conception et en construction, cela devrait réduire la prime de la police d’OPPI. Les propriétaires devraient donc pousser pour des limites plus élevées, le cas échéant.

Dans la plupart des cas, les polices d’OPPI comportent également des franchises autoassurées (FA) qui s’appliquent aux réclamations de tiers présentées contre le propriétaire. Il n’y a généralement pas de FA imposée au propriétaire pour les réclamations de protection tant que le professionnel en conception a satisfait l’EMA en vertu de la police.

L’assurance d’OPPI aide les propriétaires de projets à combler l’écart de couverture entre le montant de la réclamation du propriétaire et les limites restantes des polices d’assurance de leurs équipes de conception et de construction.

Étant donné les inconvénients potentiels de se fier aux polices individuelles d’IP des professionnels en conception et en construction, certains propriétaires peuvent choisir de souscrire une police d’assurance responsabilité civile professionnelle par projet (« RPPP ») au nom de leur équipe de conception et de construction. Ces polices prévoient une limite dédiée couvrant toute l’équipe pendant toute la durée du projet, avec une période de déclaration prolongée.

Cependant, les polices de RPPP peuvent être très coûteuses, coûtant souvent de 40 % à 50 % plus qu’une police d’OPPI, et le marché est limité. Étant donné que le propriétaire n’est pas l’assuré désigné, il n’a finalement aucun contrôle sur la police, et l’assureur n’a pas l’obligation de défendre le propriétaire en cas de réclamation d’un tiers. Les polices de RPPP ne comportent pas de nombreux avantages que les polices d’OPPI procurent aux propriétaires, comme l’indemnisation de première partie, la couverture désignée, la capacité à usages multiples et les dispositions relatives à la défense.

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